Foto: CONSVECAR

Se necesitan viviendas y ante la gran demanda registrada, el precio de la vivienda sigue su escalada. Así funciona la economía, a más demanda, mayor precio. Este es el principal problema de los ciudadanos que buscan una vivienda, pero su precio cada vez es mayor ante su escasez. La Sociedad de Tasación en su último informe confirma que el precio de la vivienda de nueva construcción supera los 3.000 euros (3.028 euros) el metro cuadrado de media. Se trata del valor más caro de toda la historia, superando incluso los máximos que se registraron durante la burbuja inmobiliaria a partir de 2007.

Evidentemente, no en todas las comunidades autónomas se supera ese precio de 3.000 euros por m2, aunque sí en el caso de siete autonomías se han superado sus precios máximos de 2007: Baleares (2.802 euros/m2), Cataluña (4.824 euros/m2), Galicia (1.882 euros/m2) y Comunidad de Madrid (4.673 euros/m2), según los datos de la Sociedad de Tasación.

En el caso de las principales capitales de provincia sobresalen los precios máximos registrados en 10 de ellas, precisamente donde se localizan los mercados más tensionados: Palma de Mallorca (2.802 euros/m2), Barcelona (5.449 euros/m2), Madrid (4.673 euros/m2), La Coruña (2.156 euros/m2), San Sebastián (4.512 euros/m2) y Málaga (2.435 euros/m2).

En la actualidad existen 19,3 millones de hogares en España

De acuerdo con las estadísticas de la Sociedad de Tasación, en la actualidad existen registrados 19,3 millones de hogares, casi 4 millones más que los 15,9 millones registrados en aquella crisis comenzada en 2007. Llama la atención que este incremento del número de hogares ha crecido mucho más que la propia población del país, lo que lleva a la conclusión de que la composición de los hogares cuenta cada vez con menos personas que los habitan. Este nuevo comportamiento también influye en el aumento de la demanda de viviendas.

Pero la situación no solo afecta a la compra de viviendas, sino también a los alquileres, que también se han incrementado del 14% de hogares en régimen de alquiler en 2007 al 19% en 2024. El problema es que el precio se ha incrementado en 14 puntos el porcentaje de los ingresos que las familias deben destinar al pago del alquiler al  situarse en 2024 en el 34% de sus ingresos. Cabe recordar que lo recomendable es que no se supere el 30%.

A esta situación se añade, con independencia de que el hogar se haya comprado o alquilado, que los costes de la vivienda y el pago de suministros se han incrementado un 32% y un 18%, respectivamente. También la cesta de la compra se ha elevado un 26% y el ocio, un 16%.

Menos hipotecas en 2024 que en 2007

Ante los precios que registra el mercado de la vivienda, el resultado no es otro que el número de hipotecas que se firmaron en 2024 suponen solo un tercio de las firmadas en 2007. En concreto, si hace 17 años se registraron 1.238.890 hipotecas, en 2024 solo se formalizaron 420.000, según los datos de la Sociedad de Tasación.

También es significativo cómo ha cambiado el precio el volumen de dinero de la hipoteca, ya que los bancos prestan menos dinero para la compra de una vivienda (ha pasado del 14,3% en 2007 al 7,7% en 2024), al tiempo que su periodo de amortización ha descendido, al pasar de 26 años a 24,8 años. El efecto directo de estos cambios se ha trasladado a la morosidad que registra la banca, situada en 2024 en el entorno del 3%. En la crisis de 2007, se tuvieron rescatar muchos bancos, con la desaparición de las cajas de ahorros, recuerdan en la Sociedad de Tasación.

¿Se está produciendo una nueva burbuja inmobiliaria?

Pese al freno que supone el precio de la vivienda para arriesgarse a una compra, lo cierto es que 2024 se registraron datos históricos de compraventas de viviendas, con más de 600.000 operaciones, si se suma la compra de viviendas nuevas y la compra de viviendas de segunda mano. Este volumen de operaciones se empiezan a aproximar a los datos de 2007, que alcanzaron las 775.300 compraventas. Como se puede apreciar, la compraventa de viviendas de segunda mano domina este mercado.

En concreto, la Sociedad de Tasación precisa que de las operaciones formalizadas en 2007 y 2024, si hace 17 años las compraventas de vivienda nueva y vivienda usada representaban un 58% y un 42%, respectivamente; en la actualidad el mercado de segunda mano concentra el 79% de la actividad frente al 21% de la obra nueva.

Las previsiones de la Sociedad de Tasación para 2025 es que las compraventas continuarán creciendo entre un 1% y un 2%, lo que supondrá situarse en unas 650.000 operaciones. El problema es que la construcción de vivienda nueva seguirá contenida, al esperarse unas 130.000 viviendas construidas, un desajuste entre la oferta y la demanda que seguirá elevando los precios récord registrados en 2024.