A falta de una jornada para el cierre del mes, el Euribor cierra diciembre en el entorno del 3,688% y experimenta su tercera bajada intermensual del año (y la más pronunciada), después de las registradas en agosto y noviembre. Pese a ello, el indicador registra una subida del 22,2% respecto al mismo mes del año pasado por lo que, quienes revisen su hipoteca variable en enero, pagarán 50,98€ más al mes (611,76 más al año) para una hipoteca media en España, lo que supone una subida en su cuota del 6,59%, según cálculos de Kelisto.es, la web del ahorro.

La previsión sobre el Euribor para 2024 sitúa el indicador a final del próximo año en una horquilla que va del 3% al 4,2%. Funcas y Bankinter son los que prevén cifras más elevadas para final de 2024 (4,2% y 3,25%, respectivamente), mientras que CaixaBank lo sitúa en el 3,06% y Asufin, en el 3%.

“Con una inflación muy controlada en la Zona Euro (2,4% en noviembre) y un BCE que no solo descarta subidas o mantenimiento de tipos, sino que reconoce abiertamente que llegarán las bajadas en 2024, los mercados consolidan sus previsiones de hace algunas semanas, llevando al euríbor a la baja a un ritmo frenético. Pese a ello, el Euribor vuelve a repuntar con respecto a diciembre del año pasado, lo que sigue sin dar tregua a las hipotecas variables con revisión anual que se revisen en enero. La buena noticia llegará, eso sí, para quienes tengan una revisión semestral, que sí verán bajadas en sus cuotas, ya que hace seis meses el Euribor todavía estaba por encima del 4%”, resalta la portavoz de Kelisto.es, Estefanía González.

“Parece cada vez más claro -si no hay sorpresas en relación a la inflación, la marcha de la economía en la Zona Euro y los planes de otros bancos centrales, como la FED- que las bajadas de tipos llegarán en el primer semestre del año, aunque la gran incógnita está en si veremos el descenso a las puertas del verano o a finales
del primer trimestre de nuevo año”, añade.

Con este panorama, ¿cuándo podrían notar un alivio quienes tengan una hipoteca variable? “En este contexto, es probable que veamos subidas cada vez menos pronunciadas en las hipotecas variables e incluso bajadas a partir de febrero-marzo, con un Euribor que podría consolidarse en el entorno de entre el 3% y el 3,5% a lo largo del segundo trimestre del año, para caer por debajo de esa horquilla en la segunda mitad del ejercicio”, destaca González.

En línea con lo registrado en los últimos meses, la oferta hipotecaria de las entidades se mueve a un ritmo mucho más lento y leve de lo registrado hace 6-12 meses. “El encarecimiento de las hipotecas fijas (+14,03%) y el abaratamiento de las variables (-10,81%), con respecto al año pasado, sigue siendo muy acusado. Sin embargo, estamos viendo como cada vez son menos los bancos que realizan subidas a su oferta fija (incluso, algunos están realizando leves bajadas), mientras que, en las variables, los cambios siguen en la línea de meses anteriores: abaratamiento de los diferenciales y subidas en los tipos fijos de salida. Por su parte, las hipotecas mixtas -que se presentaban como la alternativa a quienes quisieran cierta estabilidad a corto-medio plazo- ya no resultan tan significativamente baratas con respecto a las hipotecas 100% fijas, lo que empieza a restarles atractivo», destacan en Kelisto.

“El final del año suele ser un momento crucial para las entidades a nivel comercial, por lo que los movimientos que han realizado en las últimas semanas en sus ofertas suelen responder a su voluntad de captar a los últimos clientes del ejercicio. No obstante, vista la evolución del Euribor  y en previsión de lo que pueda pasar a corto-medio plazo con los tipos de interés, es muy probable que sigamos viendo rebajas, sobre todo en las ofertas a tipo fijo, a partir de mediados de enero, con la vuelta a la rutina tras el parón navideño”, detalla González.

De acuerdo con los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española, existen 3,3 millones de hipotecas variables en España correspondientes al sector residencial. Todas ellas se han visto afectadas, desde comienzos de 2022, por dos subidas consecutivas en la cuota de sus hipotecas. Quienes revisen su hipoteca en enero de 2024 se enfrentan a la tercera revisión al alza, tras las de enero de 2022 y enero de 2023.

¿Qué pasaría si el Euribor volviera a máximos históricos?

Aunque se sitúa a 1,7 puntos del máximo histórico de julio de 2008 (cuando alcanzó el 5,393%), calcular cómo evolucionaría la cuota de una hipoteca en caso de que el euríbor registrara ese nivel es un ejercicio esencial antes de contratar una hipoteca variable. De esa forma, el consumidor puede entender el impacto que este ascenso tendría en su economía familiar y calcular si sería capaz de afrontarlo.

Si este mes hubiera vuelto a su máximo histórico, la cuota de quieres revisaran su hipoteca en diciembre aumentaría en 186,66 euros al mes para una hipoteca media en España: es decir, pagarían 2.239,92 euros más al año, lo que supondría una subida del 24,14%.

En un contexto como el actual, el consumidor tiene que sacar toda la artillería pesada si quiere conseguir la hipoteca que mejor se adapta a su perfil, al mejor precio. Para ello hay que seguir varios pasos:

• 1. Analizar qué hipoteca me conviene más: en función del nivel de riesgo que estemos dispuestos a asumir o de lo que estemos dispuestos a pagar por una seguridad total, de nuestras expectativas sobre la evolución del euríbor y de la posibilidad que
  tengamos de amortizar hipoteca anticipadamente, nos convendrá más una hipoteca variable, fija o mixta. Elegir la modalidad más adecuada, en este contexto, es clave.
• 2. Comparar precios y ayudarse de profesionales para negociar: en este sentido,
  servirse de un bróker como el que ofrecemos en Kelisto.es se ha convertido en una solución más que conveniente: el cliente no paga nada por el servicio (el coste lo asumen los bancos), y el hecho de negociar volumen y con muchas entidades a la vez, nos permite conseguir mejores precios que las ofertas estándar a las que accede cualquier usuario. Por ejemplo, para una hipoteca media en España, en el último año hemos conseguido un ahorro de hasta 27.300€ con respecto a la oferta estándar de los bancos.
• 3. Tener más cuidado que nunca con la letra pequeña: aunque nunca se deben pasar por alto, cuestiones como buscar hipotecas sin comisiones o analizar si nos compensa la vinculación exigida para acceder a la mejor oferta son esenciales para reducir al máximo el coste del préstamo que queramos pedir.

Si ya tengo una hipoteca

• 1. Cambiarte a una hipoteca fija: Aunque las hipotecas fijas se han encarecido entre un 14% en el último año, según datos de Kelisto, se pueden encontrar ofertas al 2,8% a un plazo de 25 años, que es el que se adapta al período medio al que se piden los préstamos hipotecarios en España. Además, el coste de cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo -mediante subrogación o novación- se ha reducido notablemente en aquellos bancos que han
  decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobados por el Gobierno en diciembre de 2022. En esos casos, durante 2024 (al igual que en 2023) las entidades no podrán cobrar comisión por subrogación/novación y, a partir de 2025, este cargo quedará limitado al 0,05%.
• 2. Cambiarte a una hipoteca mixta, si crees que tendrás opciones de amortizar deuda anticipadamente. Las hipotecas mixtas permiten acceder a un interés fijo más ventajoso que el de las ofertas 100% fijas (hay mixtas desde el 2,40%), aunque este solo se aplicaría durante algunos años: cuantos más sean, más alto será el tipo fijo que aplique el banco. Transcurrida esta primera etapa, de nuevo, la hipoteca volvería a ser variable y, por tanto, el usuario volvería a estar expuesto a los vaivenes del Euribor. Este tipo de ofertas solo serían recomendables para quienes crean que pueden ahorrar durante los primeros años de vida de la hipoteca, ya que, una vez llegado el tramo variable, podrían amortizar deuda anticipadamente para así reducir los años que estarían expuestos al euríbor.
• 3. Amortizar anticipadamente parte de la deuda para reducir cuota. En caso de que la subida del Euribor ponga en apuros la economía familiar, si los afectados disponen de ahorros, podrían optar por amortizar anticipadamente parte de su hipoteca para así reducir la cuota que pagan cada mes. En caso de hacerlo hay que tener en cuenta que:
  • La cantidad que se amortice se descuenta del capital pendiente por pagar.
  • Aunque hay bancos que no cobran comisiones por amortización anticipada, los que sí lo hacen están sujetos a limitaciones establecidas por ley: en las hipotecas variables; un 0,25% durante los tres primeros años, y nada a partir del cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto), y en las hipotecas fijas, un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo. Ahora bien, de forma extraordinaria, los bancos que hayan decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobado el año pasado por el Gobierno no podrán cobrar nada por este concepto durante 2024 a quienes tengan una hipoteca variable (al igual que ha ocurrido en 2023)
• 4. Acogerte a alguna de las ayudas aprobadas por el Gobierno. La gran mayoría de las nuevas ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno que entraron en vigor en 2023 (y que han sido ampliadas y prorrogadas para 2024) solo están disponibles para quienes cumplan con ciertos criterios relacionados con los ingresos y tengan su hipoteca con un banco que haya decidido adherirse a las mismas, ya que su aplicación no es obligatoria. Estas ayudas incluyen medidas como alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota, pedir un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses o, incluso, solicitar que se congele el pago de la cuota de la hipoteca durante 12 meses. Sin embargo, no salen gratis: según los cálculos de Kelisto.es, los gastos derivados de estas operaciones aumentarían el coste final de la hipoteca en hasta un 72%, según la opción elegida.
• 5. Alargar el plazo de una hipoteca o negociar una carencia. Si el impacto del Euribor dificulta cuadrar las cuentas de un hogar, pero los afectados no pueden acogerse a las ayudas aprobadas por el Gobierno, siempre se puede solicitar
  una ampliación del plazo de una hipoteca -mediante una novación- o negociar una carencia. Ahora bien, ambos trámites tienen costes y, a la larga, encarecen la cantidad que se terminará pagando en concepto de intereses.

XTB: 2024 será un año de desahogo

Manuel Pinto, analista de XTB, destaca que el Euríbor cierra diciembre confirmando la tendencia a la baja de las últimas semanas y termina el año en el umbral del 3,58%, mínimos desde abril. Uno de los principales motivos sigue siendo la desaceleración de los precios. La tendencia a la desinflación global está ganando fuerza a medida que vamos terminando el año. En el caso de Europa, el IPC registró en noviembre un crecimiento del 2,4%, cuando la previsión del mercado era del 2,7%, y supone la lectura más baja desde julio de 2021. El principal motivo es la bajada en el coste de la energía, aunque la inflación subyacente, que excluye los alimentos y energía, también se ha relajado en noviembre al 3,6% desde el 4,2% del mes anterior.

Las proyecciones de cara a los próximos meses permiten ser optimistas en la evolución de los precios, aunque siempre podemos encontrar momentos de incertidumbre o volatilidad. En estos momentos hay que tener en cuenta diversos riesgos inflacionarios, como los conflictos geopolíticos existentes en Ucrania y en Oriente Medio, a los que se pueden sumar episodios puntuales, como la situación actual en el Mar Rojo. Estos eventos pueden no solo encarecer el precio de las materias primas, sino que además podrían generar alteraciones en las cadenas de suministros.

La evolución en los precios también vendrá marcada por la demanda. Una de las mayores preocupaciones es si finalmente conseguirá la zona común librarse de la temida recesión. Según las últimas estimaciones, la economía se contraerá a final de año por segundo trimestre consecutivo, entrando por tanto en recesión técnica. Esta evolución a la baja está liderada por Alemania, la economía más grande de Europa, que sigue luchando por mejorar su maltrecho sector manufacturero, acosado además por su crisis presupuestaria, las dudas políticas y la debilidad de la demanda.

En los últimos datos reportados por el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en España bajó un 22,3% en octubre respecto al mismo mes de 2022, hasta sumar 31.921 préstamos, con un tipo de interés medio que siguió al alza, alcanzando el 3,32%, su cifra más alta desde diciembre de 2015, con el 45% de la hipotecas a tipo de interés variable, incrementando progresivamente este número ante la expectativa de una caída en los tipos de interés.

En estos momentos el mercado descuenta hasta seis recortes de tasas en 2024 por parte del BCE, lo cual debería ir en línea con la evolución del euríbor. Esto podría ser de gran ayuda para aquellas personas con hipotecas a tipo variable, que podrían ver cómo cualquier persona a partir de febrero, si todo continuase en la tendencia actual, podrían refinanciar su hipoteca a tipos más económicos. Además, podría favorecer la actividad en el sector inmobiliario, y una posible subida en el precio de la vivienda.

Desde XTB pensamos que el Euribor continuará bajando en las próximas semanas, gracias al impulso a la baja de la inflación derivada de una menor demanda y a las futuras decisiones de los bancos centrales, con el fin de estimular la economía. En ese contexto, y según la evolución del Euribor en otros períodos de importantes recortes como en los años 2000 y 2008, no sería de extrañar que el tipo de interés de referencia caiga hasta niveles cercanos al 2% a lo largo del año. Mientras que el BCE no se atreve a pronosticar el número de recortes de tipos ni las fechas, el mercado descuenta en estos momentos que las tasas bajarán 150 puntos básicos y que el primer recorte podría llegar en abril. Para ello tenemos por delante varios datos de inflación y de crecimiento que irán anticipando o aplazando la toma de decisión. Pero todo apunta que al menos para los deudores, 2024 será un año de desahogo y recuperación.