Poco a poco, parece que el Euribor a 12 meses, el índice de referencia más utilizado para las hipotecas con tipo variable o mixto, empieza a estancarse. En octubre, su valor mensual se situará en torno al 4,16%, lo que supone una subida muy ligera respecto al de septiembre (4,149%) y al de agosto (4,073%). «Y debido a la pausa en la subida de tipos del Banco Central Europeo, que se mantendrán en el 4,5% al menos hasta diciembre, es probable que este índice no sufra grandes variaciones durante lo que queda de año», vaticinan en el comparador financiero HelpMyCash.com.

A priori, que el Euribor se modere es una buena noticia para los hipotecados a tipo variable, puesto que su interés se calcula con este índice. Pero estos clientes no pueden cantar victoria todavía. Y es, según el comparador, las hipotecas variables que se revisen con el valor de octubre se encarecerán notablemente: unos 1.500 euros al año de media.

El Euribor a un año representa el interés medio al que los principales bancos del continente se prestan dinero entre ellos, con un plazo de devolución de 12 meses. Según el analista hipotecario de HelpMyCash, Miquel Riera, “estas entidades prevén que el Banco Central Europeo mantendrá sus tipos estancados y que los podría reducir en algún momento de 2024; de ahí que el Euribor haya frenado su ascenso y haya terminado el mes de octubre con un valor solo un poco más alto que el de septiembre”.

Las cuotas de las hipotecas variables aún subirán

Los hipotecados a tipo variable, sin embargo, todavía pagarán de más cuando se revise su interés con el valor del Euribor. En general, esa actualización se produce cada seis o 12 meses, dependiendo de lo que indique el contrato del préstamo. Y la cotización de octubre de este índice es muy superior a la de hace un semestre (3,757%) y, sobre todo, a la de hace un año (2,629%).

Una persona tiene una hipoteca variable media de 150.000€ con un plazo de 25 años y un interés de Euribor más 1%. Si su tipo se revisa anualmente con el valor de octubre, sus cuotas subirán de los 761€ a casi 891€ en la próxima actualización. Pagará unos 130€ más al mes y unos 1.555 más al año. Y si la revisión es semestral, las mensualidades pasarán de cerca de 856 a casi 891, lo que representa un aumento de unos 35 al mes y de unos 210 al semestre.

Ahora bien, el aumento será mayor o menor dependiendo de cuáles sean las condiciones del préstamo hipotecario revisado: su importe y plazo pendientes, su diferencial (lo que se suma al euríbor para calcular el interés) y el tiempo transcurrido desde la contratación. Con el simulador de revisión de hipoteca de HelpMyCash se puede calcular cuánto subirán las cuotas teniendo en cuenta todos estos parámetros.

Las previsiones apuntan a que el BCE no volverá a subir los tipos en lo que queda de año, siempre que no haya un repunte de la inflación. Por este motivo, el analista de HelpMyCash, Miquel Riera, pronostica que “el Euribor se mantendrá relativamente estable y su valor se situará entre el 4% y el 4,5% hasta que acabe 2023”.

Pero esta estabilización no es todavía una buena noticia para los que tienen firmado un préstamo hipotecario. Según la economista y cofundadora de HelpMyCash, Olivia Feldman, “que los tipos se queden congelados al 4,5% no representa, por ahora, una mejora de la situación financiera española. Los hipotecados a tipo variable que tengan una revisión en los próximos meses volverán a ver cómo sus cuotas se encarecen”, asegura.

Por ello, Feldman aconseja a los hipotecados a tipo variable “no esperar más y renegociar la hipoteca, porque los clientes con buen perfil pueden mejorar sus condiciones y protegerse de la incertidumbre del futuro del Euribor”. En concreto, los titulares de estos productos pueden pactar con su entidad o cambiar de banco para pasarse a un tipo fijo o mixto competitivo, reducir su diferencial o ampliar su plazo para rebajar la cuota.

Kelisto espera un Euribor entre el 3,5% y el 4% en 2024

Por su parte, en Kelisto destacan que en octubre el Euribor cerrará en el 4,165%, la cifra más alta desde noviembre de 2008 y la segunda subida consecutiva tras la leve bajada de agosto. Con este dato, quienes revisen su hipoteca variable en noviembre pagarán 113,29€ más al mes (1.359,5 más al año) para una hipoteca media en España, lo que supone una subida en su cuota del 15,51%.

La previsión sobre el Euribor para 2023 sitúa el indicador a final de año en una
horquilla que va del 3,8% (inferior al dato actual) al 4,1%. Bankinter (4,1%) y CaixaBank (4,08%) son los más ‘pesimistas’; Funcas apuesta al 3,91%, y Asufin, al 3,8%.

“Aunque el mantenimiento de los tipos de interés por parte del BCE ha tenido un leve impacto en la cotización diaria del Euribor, que ha vuelto a niveles que no veíamos desde mediados de septiembre, su efecto no supone grandes cambios para la cifra
de cierre mensual ni tampoco supondrá ningún alivio para quienes revisen su hipoteca
variable en noviembre, que volverán a sufrir importantes subidas en su cuota”, explica la portavoz de Kelisto.es, Estefanía González.

«Nos encontramos en un momento de incertidumbre en lo que respecta a las políticas del BCE y, en consecuencia, en la evolución del indicador de referencia de las hipotecas. La combinación de ralentización de la economía europea y contención de la inflación en la Eurozona han llevado a la institución monetaria a mantener los tipos a unos niveles altos y que podrían quedarse así, como mínimo, hasta mediados de 2024. Sin embargo, su presidenta, Christine Lagarde no cierra la puerta del todo a futuras subidas, aunque pudieran ser leves, dado que cuestiones como la evolución del precio de la energía (entre otros motivos, por el conflicto en Oriente Medio) podrían volver a tensionar los precios en la Zona Euro”, argumenta.

“Con este panorama, no cabe esperar ninguna bajada a corto-medio plazo. Para que eso fuera así, tendríamos que ver el Euribor en niveles inferiores al 3,3%-3,7% a comienzos de 2024 y es prácticamente imposible que eso vaya a suceder. Lo que sí es más probable es que podamos ver incrementos algo más leves que el pasado año para todos aquellos que vayan a revisar sus hipotecas, al menos si los tipos de interés se mantienen estables en los niveles actuales. En cualquier caso, hablar de un Euribor que se mueva entre el 3,5% y el 4% a lo largo de 2024 nos parece la hipótesis más certera si no el contexto económico no experimenta grandes variaciones”, destaca.

En línea con lo registrado en los últimos meses, la oferta hipotecaria de las entidades se mueve a un ritmo mucho más lento y leve de lo registrado hace 6-12 meses. “El encarecimiento de las hipotecas fijas y el abaratamiento de las variables, con respecto al año pasado, sigue siendo muy acusado. Sin embargo, en los últimos meses hemos visto cómo los bancos apenas realizan leves subidas a su oferta fija y, en la variable, se limitan a realizar incrementos al tipo fijo de salida (en que se cobra durante los primeros meses). Por su parte, las hipotecas mixtas -que se presentaban como la alternativa a quienes quisieran cierta estabilidad a corto-medio plazo- ya no resultan tan significativamente baratas con respecto a las hipotecas 100% fijas, lo que empieza a restarles atractivo. En cualquier caso, el final del año es crucial para las entidades, en lo que respecta a la captación de clientes, por lo que, si bien no veremos grandes cambios en las ofertas estándar, el margen de negociación del cliente sí podría ser mayor de aquí a que termine el ejercicio”, explica Estefanía González.

Consejos

«En un contexto como el actual, el consumidor tiene que sacar toda la artillería pesada si quiere conseguir la hipoteca que mejor se adapta a su perfil, al mejor precio», subrayan en Kelisto. Para ello hay que seguir varios pasos:

• 1. Analizar qué hipoteca me conviene más: en función del nivel de riesgo que estemos dispuestos a asumir o de lo que estemos dispuestos a pagar por una seguridad total, de nuestras expectativas sobre la evolución del euríbor y de la posibilidad que tengamos de amortizar hipoteca anticipadamente, nos convendrá más una hipoteca variable, fija o mixta. Elegir la modalidad más adecuada, en este contexto, es clave.
• 2. Comparar precios y ayudarse de profesionales para negociar: en este sentido,
  servirse de un bróker gratuito como el que ofrecemos en Kelisto.es se ha convertido en una solución más que conveniente: el cliente no paga nada por el servicio (el coste lo asumen los bancos), y el hecho de negociar volumen y con muchas entidades a la vez, nos permite conseguir mejores precios que las ofertas estándar a las que accede cualquier usuario. Por ejemplo, para una hipoteca media en España, en el último año hemos conseguido un ahorro de hasta 27.300€ con respecto a la oferta estándar de los bancos.
• 3. Tener más cuidado que nunca con la letra pequeña: aunque nunca se deben pasar por alto, cuestiones como buscar hipotecas sin comisiones o analizar si nos compensa la vinculación exigida para acceder a la mejor oferta son esenciales para reducir al máximo el coste del préstamo que queramos pedir.

Si el cliente ya tiene una hipoteca, Kelisto recomienda:

• 1. Cambiarte a una hipoteca fija.  Aunque las hipotecas fijas se han encarecido entre un 35% en el último año, según datos de Kelisto5, todavía se pueden encontrar ofertas al 3% a un plazo de 25 años, que es el que se adapta al período medio al que se piden los préstamos hipotecarios en España. Además, el coste de cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo -mediante subrogación o novación- se ha reducido notablemente en aquellos bancos que han
  decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobados por el Gobierno en noviembre de 2022. En esos casos, durante 2023 las entidades no podrán cobrar comisión por subrogación/novación y, a partir de 2024, este cargo quedará limitado al 0,05%.
• 2. Cambiarte a una hipoteca mixta, si crees que tendrás opciones de amortizar deuda anticipadamente Las hipotecas mixtas permiten acceder a un interés fijo más ventajoso que el de las ofertas 100% fijas (hay mixtas desde el 2,40%), aunque éste solo se aplicaría durante algunos años: cuantos más sean, más alto será el tipo fijo que aplique el banco. Transcurrida esta primera etapa, de nuevo, la hipoteca volvería a ser variable y, por tanto, el usuario volvería a estar expuesto a los vaivenes del Euribor. Este tipo de ofertas solo serían recomendables para quienes crean que pueden ahorrar durante los primeros años de vida de la hipoteca, ya que, una vez llegado el tramo variable, podrían amortizar deuda anticipadamente para así reducir los años que estarían expuesto al Euribor.
• 3. Amortizar anticipadamente parte de la deuda para reducir cuota. En caso de que la subida del Euribor ponga en apuros la economía familiar, si los afectados disponen de ahorros, podrían optar por amortizar anticipadamente parte de
  su hipoteca para así reducir la cuota que pagan cada mes. En caso de hacerlo hay que tener en cuenta que:
  ● La cantidad que se amortice se descuenta del capital pendiente por pagar.
  ● Aunque hay bancos que no cobran comisiones por amortización anticipada, los
  que sí lo hacen están sujetos a limitaciones establecidas por ley: en las
  hipotecas variables; un 0,25% durante los tres primeros años, y nada a partir del
  cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto), y en las
  hipotecas fijas, un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del
  undécimo. Ahora bien, de forma extraordinaria, los bancos que hayan decidido
  acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobado el año pasado por el
  Gobierno no podrán cobrar nada por este concepto durante 2023 a quienes
  tengan una hipoteca variable.
• 4. Acogerte a alguna de las ayudas aprobadas por el Gobierno. La gran mayoría de las nuevas ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno solo están disponibles para quienes cumplan con ciertos criterios relacionados con los ingresos y tengan su hipoteca con un banco que haya decidido adherirse a las mismas, ya que su aplicación no es obligatoria. Estas ayudas incluyen medidas como alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota,
  pedir un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses o, incluso, solicitar que se congele el pago de la cuota de la hipoteca durante 12 meses. Sin embargo, no salen gratis: según los cálculos de Kelisto.es, los gastos derivados de estas operaciones aumentarían el coste final de la hipoteca entre un 16% y un 72%, según la opción elegida.
• 5. Alargar el plazo de una hipoteca o negociar una carencia. Si el impacto del Euribor dificulta cuadrar las cuentas de un hogar, pero los afectados no pueden acogerse a las ayudas aprobadas por el Gobierno, siempre se puede solicitar
  una ampliación del plazo de una hipoteca -mediante una novación- o negociar una carencia. Ahora bien, ambos trámites tienen costes y, a la larga, encarecen la cantidad que se terminará pagando en concepto de intereses.