Detrás del enfriamiento del mercado hipotecario, además de los elevados niveles de partida, se encuentra sin duda la subida del precio de las hipotecas. Según las estadísticas del INE, que parten de los datos del Registro de la Propiedad, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas fue en julio del 3,24%, 132 puntos básicos (pb ). frente al 1,92% de un año antes, lo que refleja los cambios en las condiciones de los mercados financieros internacionales y, en particular, de la política del Banco Central Europeo, que de julio de 2022 a julio de 2023 subió el tipo de intervención en 350 p.b., movimiento que se trasladó a una subida de 365 p.b. en el Euribor a 12 meses.

A diferencia del ciclo de la burbuja inmobiliaria, no se han producido excesos en este mercado, algo que se aprecia por ejemplo en la evolución de los precios de la vivienda, que aún suben a pesar de la caída de las compraventas, o en la escasa corrección del importe medio de las los datos de julio publicados hoy ahondan en la tendencia que llevamos observando en los últimos meses: fuerte caída en el número de transacciones, encarecimiento de todas las hipotecas, tanto fijas como variables, y mayor protagonismo de las hipotecas mixtas (encuadradas en la estadística dentro de las variables), como alternativa de equilibrio entre un coste razonable y la seguridad de una cuota fija en los años iniciales de la hipoteca. Pensamos que los próximos meses mantendrán esta línea, aunque es posible que para finales de año la caída en transacciones se ralentice y, en algún momento, el encarecimiento de precios también encuentre su techo”.

Para Coapi de España, que agrupa a los agentes de la propiedad inmobiliaria, “las cifras reflejan la inestabilidad económica y jurídica que vive el sector inmobiliario. En términos generales, los efectos de la inflación y de la guerra de Ucrania siguen siendo evidentes y no ayudan a la toma de decisiones económicas. En España, la falta de un Gobierno sólido y la inseguridad jurídica generada por la entrada en vigor precipitada de la Ley de Vivienda ha provocado un descenso del interés por la adquisición de viviendas”. “Si bien el sector inmobiliario siempre ha sido una buena alternativa como valor refugio para proteger el patrimonio familiar, la subida de los tipos de interés provoca que aquellos que no tengan prisa por comprar posterguen su decisión o sigan apostando por el alquiler, que en ciertas zonas del país registra precios competitivos en relación con los salarios”.>

Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, señala que “el tipo medio de las hipotecas está muy por debajo del Euribor” y pone énfasis en que la contratación actual de una hipoteca fija a tipo mixto el tipo de salida se encuentra 1,5 puntos TIN por debajo del mercado.

“Los tipos de interés se han situado por encima del 4%, una cifra inédita en años, lo cual ha conllevado a que la población espere un descenso para firmar una hipoteca, pero estamos viendo que el precio de la vivienda aún resiste porque hay poca oferta” detalla el experto.

El número de consultas hipotecarias ha crecido respecto a los meses previos a la subida de intereses por parte del Banco Central Europeo (BCE). “La intención de compra existe, pero se actúa con mayor prudencia”, señala el experto, que considera que cuando exista una tendencia positiva de bajada de tipos “el mercado va a volver a estallar como una botella de cava”.

Hipotecas a tipo mixto, el producto estrella del mercado

Respecto a la elección del tipo de préstamo hipotecario, el experto destaca como “estrellas hipotecarias del momento” al tipo mixto, las cuales han permitido mantener en un 43,8% el número de hipotecas firmadas a tipo variable en el mes de julio. “Esta cifra puede resultar ciertamente engañosa”, menciona el experto, “la mayoría de la gente no opta por una hipoteca variable desde el primer año, sino a partir de un plazo de 1 a 10 años a tipo fijo”.

La hipoteca a tipo fijo continúa su crecimiento y un 56,2% de los nuevos hipotecados opta por contratar este tipo de interés. “Aunque el Euribor esté alto, las hipotecas fijas y mixtas todavía ofrecen tasas de salida competitivas”, sentencia Ricardo Gulias.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, explica que “los datos de julio ahondan en la tendencia que llevamos observando en los últimos meses: fuerte caída en el número de transacciones, encarecimiento de todas las hipotecas, tanto fijas como variables, y mayor protagonismo de las hipotecas mixtas (encuadradas en la estadística dentro de las variables), como alternativa de equilibrio entre un coste razonable y la seguridad de una cuota fija en los años iniciales de la hipoteca. Pensamos que los próximos meses mantendrán esta línea, aunque es posible que para finales de año la caída en transacciones se ralentice y, en algún momento, el encarecimiento de precios también encuentre su techo”.

Idealista aprovecha la ocasión para presentar un informe sobre el comportamiento de la demanda de vivienda en venta en las 5 principales ciudades españolas. La periferia tiene más demanda para comprar casas que las grandes ciudades, salvo Málaga.