OBS Business School, perteneciente a Planeta Formación y Universidades, publica el informe Los desequilibrios del mercado inmobiliario español, dirigido por el profesor y director de Eurocofin Carlos Balado. En él se analizan los factores que explican las dos velocidades en las que se mueve este sector en España:

• la económica, con una intensa actividad comercial, aunque con desequilibrios claros de oferta,
• y la social, caracterizada por el difícil acceso a la vivienda de la población joven.

El informe también analiza la relevancia de la financiación en el desarrollo del sector inmobiliario. La inflación tiene un impacto muy desfavorable en él porque deteriora los niveles de ahorro necesarios para afrontar el proceso de compra de una vivienda. De hecho, del 14,8% de ahorro de 2020 a raíz de los confinamientos por la pandemia, se ha pasado al 7,4% actual.

Pero si hay un factor que impacta de manera directa en el desarrollo de este sector es el empleo, porque de él depende la capacidad de acceso a una vivienda. Según datos de la EPA, en el segundo trimestre de 2023 el empleo en España alcanzó
cifras récord. Sin embargo, si en 2021 la cuota hipotecaria pagada por un hogar solía representar de media en España en torno a un 30% de los ingresos familiares, actualmente el incremento de los tipos de interés ha situado esta cifra en el 45%, un nivel muy superior a la media de la Unión Europea.

Esta vertiginosa subida del coste de los préstamos es la razón de que el número de compraventas de vivienda este año se esté ralentizando sensiblemente. Muchos optan por el alquiler, lo que puede suponer una mayor presión al alza de los precios.

El precio de la vivienda en España crece más rápido que los salarios, lo que está provocando que aumente la desigualdad de la riqueza y la proporción de población en riesgo de exclusión social. Desde que comenzó la subida de tipos, los precios se han incrementado un 8% y se espera que lo hagan otro 2% en lo que resta de año.

Por otra parte, el número de habitantes ha crecido en 283.732 en el último año, una cifra que mantiene el ritmo ascendente y que impacta de manera favorable sobre la creación de hogares y el potencial de demanda en el mercado inmobiliario. Además, el hecho de que buena parte de ese crecimiento sea a consecuencia de la mayor población extranjera en nuestro país (255.191 personas) supone un impacto más acusado sobre el mercado inmobiliario en la medida que no corresponde a recién nacidos que se insertan en el núcleo familiar, sino a personas que buscan un destino laboral o de descanso.

El comprador de hoy tiene por lo general una renta media o alta y se trata de una persona de mediana edad y con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que muchas veces no financia con crédito una alta proporción del coste de la vivienda.

Actualmente hay un desfase entre la escasa oferta y una alta demanda, especialmente a precios “asequibles”. Si entre 2020 y 2022 se crearon en España 420.000 nuevos hogares, el número de viviendas iniciadas apenas alcanzó las 300.000 debido, por un lado, a los altos costes de construcción (se espera una moderación ante la evolución reciente del precio de la energía y los metales industriales en los mercados internacionales), a la escasez de suelo urbanizable (cada vez más caro, especialmente en el casco urbano y las zonas prime de las principales ciudades) y a las dificultades o retrasos para la obtención de las licencias de edificación (que suponen un sobrecoste para el comprador de más de 12.000€ por vivienda).

En mayo de este año, últimos datos disponibles, se realizó en España la compraventa de 58.880 viviendas, un 11,4% menos que en el mismo mes del año pasado. Solo aumentó la venta en Asturias (8%) y Murcia (1,3%). Se prevé que al finalizar el año se hayan realizado hasta 480.000 operaciones, frente a las 650.000 de un año antes.

Las viviendas de hoy están destinadas a una media de 2,51 personas, tamaño que se espera llegue a las 2,41 personas en 2035. Y las unipersonales irán en aumento en los próximos 15 años hasta alcanzar los 6,5 millones de viviendas en 2037 (el 29,8% del total).

En cuanto a los precios, en el primer trimestre de este año aumentaron un 6,3% y se espera que en lo que queda de 2023 suban otro 2%. El metro cuadrado se situó en los 1.616€, con un incremento del 0,8%. Por Comunidades Autónomas, las mayores subidas se produjeron en Navarra, Cantabria y Canarias, y solo bajaron en Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia.

La concesión de préstamos hipotecarios cayó un 23,9% hasta las 25.754 operaciones (solo el 43,7% de ellas fueron financiadas de esta manera, lo que indica que todavía existen ahorros provenientes de la época del confinamiento que se destinan a la adquisición de viviendas). La hipoteca media en España se sitúa en 145.000€ y se paga con un desembolso mensual medio de 648€.

Eso sí, ante el constante incremento de los tipos los compradores buscan cada vez
más el interés fijo y ya es esta la alternativa utilizada en el 66,92% de los nuevos créditos hipotecarios. El periodo medio de contratación es 24 años y se prevé que a lo largo de 2023 se produzca el alargamiento de los plazos como vía para contrarrestar el impacto de la subida de tipos.

Rentabilidad en constante aumento

«Aquellos que piensen invertir en vivienda deben aprovechar el buen momento, pues la
rentabilidad está en constante aumento tras la contracción que se produjo entre 2012 y 2022. Solo si los bancos centrales deciden ralentizar o detener el incremento de los tipos, el precio de la vivienda se podría estabilizar», apunta el estudio.

El informe de OBS cree que se explotará más el concepto de ‘smart houses’ o
viviendas inteligentes, que hacen referencia a la automatización de ciertas acciones en el hogar gracias a la tecnología, como  resultado del cambio de preferencias de los compradores.

También destaca la nueva tendencia denominada co-living, una fórmula de convivencia en la que los huéspedes o residentes se instalan en una habitación o estancia privada y comparten las restantes zonas de la vivienda de manera común.

Y habla de una fórmula que está implantándose con fuerza en nuestro país y
que está funcionando muy bien en países del entorno: el senior living.

También destaca la necesidad de retomar la construcción de viviendas de protección  oficial (VPO), incentivar y facilitar la labor de cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y la ayuda a la promoción de edificios protegidos. En España existe un parque de vivienda social de 290.000 unidades que dan cobertura al 1,6% de las familias. Este porcentaje coloca a nuestro país en uno de los últimos puestos de la UE, frente a Holanda, donde la proporción de vivienda social llega a alcanzar a un 30% de las familias, Austria (un 24%) o Dinamarca (20,9%).

El informe de OBS considera imprescindible poner en marcha políticas de colaboración público-privada para poder incorporar al mercado viviendas asequibles o a precio tasado que logren equilibrar el mercado.

“El Gobierno y el sector privado están obligados a trabajar para que se reediten los Planes de Vivienda de Protección Oficial, se promueva un parque de viviendas en alquiler y se implante un programa de financiación para pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles”, afirma Carlos Balado, que cree necesario recurrir a la fórmula del Pacto de Estado, un compromiso
político a largo plazo que proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario, respete las reglas del libre mercado y facilite el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos al margen de ideologías.

“Pero todo ello solo sería posible si se generase empleo estable y salarios que
ayuden al acceso a la vivienda”, concluye.