Durante el primer cuatrimestre del año se ha incrementado el endurecimiento de las condiciones para el acceso a la financiación hipotecaria de una forma ostensible. En este caso, los puntos más afectados han sido: la antigüedad laboral de los clientes, siendo primordial en este momento tener una antigüedad de al menos 2 años; la capacidad de endeudamiento, que se ha contraído hasta el 30%, cuando anteriormente se valoraba un 35% o incluso un 40%; y la cualificación laboral, restringiendo ciertos puestos de trabajo que anteriormente se valoraban positivamente en el cómputo de ingresos.

“Para las entidades bancarias, los funcionarios siempre son los perfiles más adecuados indistintamente de su salario”, afirma Rafael Moral, responsable del departamento de Análisis Hipotecario de Hipoo. Por su parte, los considerados como perfiles cualificados ya solo son tenidos como tales si cumplen con una renta superior a los 35.000€ anuales y con una antigüedad laboral superior a los dos años.

Dentro de este parámetro se podrían encontrar profesiones como ingenieros, médicos, abogados o arquitectos. “Para estos perfiles los bancos sí que están ofreciendo hipotecas más o menos competitivas, lo que está generando un mercado hipotecario ciertamente restrictivo para el resto de los perfiles”, explica el experto de Hipoo.

Cada vez menos capacidad de compra

Moral ha querido ejemplificar numéricamente lo que el español medio ha perdido en cuanto a capacidad de compra respecto al año anterior debido a la subida del Euribor y las restricciones bancarias para el acceso al crédito.

Tomando como salario medio en España el último dato ofrecido, es decir, unos 1.860 euros netos mensuales (28.360 euros brutos anuales), Moral ha determinado que “este salario medio, que podría considerarse, además, como un perfil por debajo de las disposiciones exigidas por los bancos para ser un perfil óptimo, podría soportar una cuota hipotecaria de 650 euros, aproximadamente” (tomando como hipoteca contratada una a tipo fijo al 3,5% a 30 años).

Extrapolando esta cuota mensual a la cantidad total de crédito que se le podría conceder a una persona con estas características económicas, sale como resultado que podría optar a una hipoteca de 145.000 euros en la actualidad. En contraposición, el experto de Hipoo ha determinado que hace un año, esta misma persona podía optar a 190.000 euros de hipoteca (la diferencia proviene del cálculo de la hipoteca usada, para 2023 se ha usado un tipo fijo al 3,5%, mientras que para el 2022 se ha usado un tipo fijo al 1,5%, ambos a 30 años. Los tipos escogidos se ajustan a los tipos de interés reales ofertados para las hipotecas fijas tanto en 2022, como en 2023).

Al hilo de estos resultados, Moral ha realizado el análisis de la hipotética casa que se podría comprar hace un año y ahora alguien con esta capacidad de compra, es decir, con el sueldo medio en España en las ciudades de Madrid y de Barcelona.

Madrid

• Precio del m² en 2023: 3.977 euros: Una persona con un sueldo medio en España pagando como entrada el 20% del valor de la vivienda en 2023 (y pidiendo como hipoteca 145.000 euros, el mayor crédito al que podría optar según los cálculos anteriores), podría comprarse una casa de 44 m².
• Precio del m² en 2022: 3.767 euros. Una persona con un sueldo medio en España pagando como entrada el 20% del valor de la vivienda en 2022 (y pidiendo como hipoteca 190.000 euros, el mayor crédito al que podría optar según los cálculos anteriores), podía comprarse una casa de 61 m².

Barcelona

• Precio del m² en 2023: 4.084 euros. Una persona con un sueldo medio en España pagando como entrada el 20% del valor de la vivienda en 2023 (y pidiendo como hipoteca 145.000 euros, el mayor crédito al que podría optar según los cálculos anteriores), podría comprarse una casa de 43 m².
• Precio del m² en 2022: 3.984 euros. Una persona con un sueldo medio en España pagando como entrada el 20% del valor de la vivienda en 2022 (y pidiendo como hipoteca 190.000 euros, el mayor crédito al que podría optar según los cálculos anteriores), podía comprarse una casa de 57 m².

“Estos cálculos dejan en una posición muy comprometida a todas aquellas personas que quieran comprarse una casa en ambas ciudades en estos momentos. Debido a que han perdido en tan solo un año, no solo capacidad de compra respecto a la financiación de la casa, sino que también habría que sumar la pérdida de capacidad de compra debido al aumento del precio del metro cuadrado”, resalta Moral. También alude a la realidad de que dichos cálculos están realizados con el sueldo medio en España, un sueldo, éste, que no cumple ni siquiera los requisitos mínimos como para ser considerado como un buen perfil a nivel bancario en estos momentos.

“El panorama se ha tornado complicado en el último año, sobre todo porque la brecha de perfiles idóneos para los bancos ha crecido sobremanera, lo que va a suponer a la larga, una caída aún mayor de las contrataciones hipotecarias en nuestro país”, apostilla Moral.